¿Qué es una inversión inmobiliaria?

Definición de inversión inmobiliaria ifrs

La inversión inmobiliaria abarca un espectro mucho más amplio de vehículos de inversión de lo que la mayoría de la gente cree. Este espectro abarca desde la estrategia muy pasiva de comprar acciones relacionadas con el sector inmobiliario en una bolsa pública, invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) o incluso invertir en acuerdos a través de una plataforma de crowdfunding inmobiliario, hasta el enfoque más activo de comprar propiedades individuales directamente, ya sea para revenderlas con fines de lucro o para alquilarlas para obtener ingresos continuos.

Al contrario de lo que se piensa y de lo que dicen muchos libros y cursos sobre el sector inmobiliario, la inversión en propiedades de alquiler no es una estrategia para obtener ingresos pasivos. De hecho, es una de las formas de inversión inmobiliaria más activas y que requieren más tiempo.

En las siguientes secciones, discutiremos los aspectos básicos de la inversión en propiedades de alquiler, incluyendo una visión general de cómo encontrar una propiedad de alquiler viable y obtener financiación para ella, lo que puede implicar la operación y el mantenimiento de la propiedad, y los pros y los contras básicos de tales inversiones. También sugerimos un enfoque de inversión inmobiliaria que puede servir como posible alternativa, en caso de que considere que el proceso de inversión directa en propiedades de alquiler no es adecuado para usted.

Cómo detectar una buena propiedad de alquiler

Inversión inmobiliariaLa diferencia entre una propiedad de inversión y nuestra propia casa es que obtenemos una renta de ella.  Los rendimientos de la inversión inmobiliaria proceden de las rentas de alquiler y de cualquier aumento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo (plusvalías).  Muchos neozelandeses son propietarios de inmuebles de alquiler: es una forma de inversión muy popular desde hace años.

Rendimiento de la propiedadLa propiedad tiene dos tipos de rendimiento potencial. Uno es el que proviene de los alquileres pagados por los inquilinos y el otro es el que proviene de la revalorización de la propiedad, llamada plusvalía.Las inversiones inmobiliarias no se consideran “líquidas” porque no podemos retirar nuestra inversión rápidamente. Para sacar el dinero tenemos que vender la propiedad o aumentar la hipoteca. La gente compra propiedades de inversión para obtener beneficios a largo plazo a medida que los precios suben. A corto plazo, el beneficio del alquiler puede ser escaso o nulo si se tienen en cuenta gastos como la hipoteca, el seguro, las tasas y el mantenimiento. Y si vendemos antes de 10 años después de la compra, también tendremos que pagar el impuesto sobre la renta por la venta. (Esto se denomina “regla de la propiedad brillante”). Cómo invertir en propiedadesSuele ser más difícil pedir un préstamo para una propiedad de alquiler que para nuestra propia casa. Algunos prestamistas pueden tener límites de préstamo más bajos para las propiedades de inversión. Al igual que en el caso de los préstamos hipotecarios ordinarios, los prestamistas se fijan en lo que podemos pagar cuando pedimos un préstamo para una inversión inmobiliaria.  Para más información, consulte nuestra guía para obtener una hipoteca.  Riesgos de la inversión inmobiliariaLa inversión inmobiliaria se describe a menudo como “segura como las casas”. Sin embargo, existen riesgos, por ejemplo:Pagar la hipoteca tan rápido como podamos reduce estos riesgos.    ¿Cuánto trabajo hay que hacer?

Cómo comprar un inmueble de alquiler

Una inversión inmobiliaria se valora inicialmente al coste. El coste de una participación en una inversión inmobiliaria mantenida en régimen de arrendamiento se valora, de acuerdo con la NIC 17, por el valor razonable de la participación en la propiedad y el valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento, el que sea menor.

Para la valoración posterior, la entidad debe adoptar el modelo del valor razonable o el modelo del coste como política contable para todas las inversiones inmobiliarias. Todas las entidades deben determinar el valor razonable para la valoración (si la entidad utiliza el modelo del valor razonable) o la revelación (si utiliza el modelo del coste). El valor razonable refleja las condiciones del mercado al final del periodo de información.

En abril de 2001, el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (Consejo) adoptó la NIC 40 Inversiones inmobiliarias, que había sido emitida originalmente por el Comité de Normas Internacionales de Contabilidad en abril de 2000. Dicha norma había sustituido algunas partes de la NIC 25 Contabilización de las inversiones, que había sido emitida en marzo de 1986 y que aún no había sido sustituida por la NIC 39 Instrumentos financieros: Reconocimiento y Medición.

Cómo calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria

Una inversión inmobiliaria es una propiedad comprada con la intención de obtener un rendimiento de la inversión, ya sea a través de los ingresos por alquiler, la futura reventa de la propiedad, o ambos. La propiedad puede estar en manos de un inversor individual, un grupo de inversores o una sociedad.

Una propiedad de inversión puede ser una empresa a largo plazo o una inversión a corto plazo. En este último caso, los inversores a menudo se dedican a la compra de inmuebles, que se remodelan o renuevan, y se venden con un beneficio en un plazo breve.

Las propiedades de inversión son aquellas que no se utilizan como residencia principal. Generan alguna forma de ingresos -dividendos, intereses, alquileres o incluso cánones- que quedan fuera del ámbito de la línea de negocio habitual del propietario. Y la forma en que se utiliza una propiedad de inversión tiene un impacto significativo en su valor.

A veces, los inversores realizan estudios para determinar el uso mejor y más rentable de un inmueble. Esto se conoce como el mejor y más alto uso de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad de inversión está zonificada para uso comercial y residencial, el inversor sopesa los pros y los contras de ambos hasta determinar cuál tiene la mayor tasa de rendimiento potencial. Entonces utiliza la propiedad de esa manera.